Kira Hukukunda Alt Kira Sözleşmesi

Alt kira ilişkisinin kurulması TBK’nin 322. Maddesinde düzenlenmiştir.

TBK’nin 322. Maddesine göre;

“Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir. Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.”

Kural olarak kiracı kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebilir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiracı kiralananı alt kiracıya kiralayamaz. Dolaysıyla konut ve çatılı işyeri kiraları dışında örneğin arsa, tarla, bahçe gibi yerler söz konusu olduğunda kiralayanın yazılı izni olmadan kiracı kiralananı alt kiracıya kiralayabilir.

İş yerinin devri durumunda kira sözleşmesinin devri mümkün müdür?

Kira ilişkisinin tamamen üçüncü kişiye devredilebilmesi kiraya verenin yazılı rıza beyanına bağlıdır. Ancak iş yeri kiralarında bu kuralın istisnası vardır. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı neden olmadan rızayı vermekten kaçınamaz. İşyeri kiralarında kira ilişkisinin devri sonucunda devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla 2 yıl süreyle devralan kiracı ile birlikte müteselsil sorumluluk altındadır. İşyeri kiralarının dışındaki kira ilişkileri bakımından kira ilişkisinin devri halinde ise devredilen kiracı, kira sözleşmesinde devreden kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. Bu durumda müteselsil sorumluluk yoktur.

Kira sözleşmesine konu olan kiralanan aile konutu niteliğinde ise TBK’nun 349. maddesine göre aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Aile konutu üzerinde kurulan kira ilişkisinin devri için eşin rızasının da alınması gerektiği kanundan anlaşılmaktadır.