Tahliye Davası
3 Nisan 2018
Alt Kira Sözleşmesi
24 Mayıs 2024
Kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar genel itibariyle 6089 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nu (TBK) ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun esas alınarak çözümlenmektedir. Kira sözleşmesinin tarafları temel olarak kiraya veren ve kiracı olarak kabul edilir. Kira sözleşmesi ile ilgili kanun maddeleri genellikle kiraya verene göre daha zayıf konumda bulunan kiracıyı korumaktadır. Bu nedenle kiraya veren istediği gibi istediği zamanda ne kiracıyı çıkarabilir ne de kira bedelinde bir değişkiliğe gidebilir. Bu bakımdan hem kiracı hem de kiraya veren kira sözleşmesini yaparken yasal hak ve sorumluluklarının farkında olmalıdır.
Borçlar Kanununa göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. (TBK/299. Madde)
Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır. (TBK/300. Madde)
Kanunun 343. maddesine göre ise, “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.” Dolaysıyla kiracı aleyhine değişiklik yapılabilecek tek konu sadece kira bedeli ile ilgilidir. Ancak Kanun burada da kiraya vereni tam bir serbestlik tanımamış kira artışını da belirli kurallara bağlamıştır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinde kira bedellerinin nasıl belirleneceği ve hangi aralıklarla emsal bedellere göre tespit edileceği hüküm altına alınmıştır. Söz konusu maddeye göre;
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.“
344. Maddeden açıkça anlaşılacağı üzere kira bedelleri her yıl tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacaktır. Her beş yılın sonunda da, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde hakim tarafından belirlenecektir.
2023 yılı içindeki kira bedelleri en fazla %25 oranında artırılabilir.
11.06.2022 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7409 sayılı Kanun ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa geçici madde eklenmiş ve 6098 sayılı Kanun m.344/1’de belirlenen TÜFE endeksli kira artış oranı sınırında değişikliğe gidilmiştir. Geçici maddeye göre, 11.06.2022 ile 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde kira bedeline ilişkin yapılacak artışın en fazla bir önceki kira yılına ait kira bedelinin %25’i oranında olabileceği hüküm altına alınmıştır. Söz konusu Geçici Maddede ayrıca “Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir.“ hükmüyle %25 ‘ten fazla yapılan artışların geçersiz olacağı açıkça ifade edilmiştir.
2024 yılı Temmuz ayına kadar da kira bedellerinde en fazla %25 oranında artırılabilir
Ayrıca 15.07.2023 tarihli 32249 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 7456 sayılı “6/2/2023 Tarihinde Meydana Gelen Depremlerin Yol Açtığı Ekonomik Kayıpların Telafisi İçin Ek Motorlu Taşıtlar Vergisi İhdası ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” (“Kanun Değişikliği”) yayımlanmıştır. Kanun Değişikliği ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na (“TBK”) aşağıda yer alan geçici maddesi ile %25 kira artış limitinin 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 arasında da geçerli olacağı hüküm altına alınmıştır.
“GEÇİCİ MADDE 2- Konut kiraları bakımından 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”
Görüldüğü gibi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa iki kez eklenen geçici maddeler ile 11 Haziran 2022 ila 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında kira artış oranları %25 ile sınırlandırılmıştır. Ancak hatırlatmak gerekir ki, bu iki düzenleme sadece konut kiraları için geçerlidir. İş yeri kiraları için TÜFE endeksli kira artış oranlarının uygulanmasına devam edilmektedir.
Kira sözleşmesi 5 yılı doldurmuş ise kira bedeli tespit davası açılabilir
Yukarıda anlatıldığı gibi her ne kadar her yıl tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre, 11 Haziran 2022 ila 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında %25 oranında kira artışı sınırı konulmuş ise de bu kurallar 5 yıllık kira dönemleri için geçerlidir. Eğer kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıllık bir süre geçmiş ise bu kuralların bağlayıcılığı yoktur. Bu durumlarda kira bedeli rayiç bedele göre tespit edilebilecektir. Ancak rayiç bedelin belirlenmesi konusunda taraflar genellikle uzlaşamamaktadır. Bu durumda kira rayice göre belirlenmesi amacıyla kira bdelinin tespiti davası açma yoluna gidilmektedir.
Türk Borçlar Kanunumuzun 344. Maddesinin 2. ve 3. Fıkralarına Göre:
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.“
Maddenin hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere hakim bu davada, yalnızca tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalarıyla bağlı değildir. 12 aylık TÜFE ortalamalarına ek olarak kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri de hakim tarafından dikkate alınır ve hakkaniyete göre karar verilir.
Bununla birlikte kira bedelinin tespiti davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenen kira bedelinin uyarlanması davası ile karıştırılmamalıdır. Aşırı ifa güçlüğü nedeniyle açılabilen kira bedelinin uyarlanması davasında: Sözleşmenin yapıldığı esnada borçludan kaynaklanmayan, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenemeyecek nitelikte olağanüstü bir durum söz konusu olmaktadır. Oysa kira bedelinin tespiti davasında böyle bir olguya gerek bulunmamaktadır.
Kira tespit davasında zamanaşımı veya hak düşürücü süre
Kira bedelinin tespiti davasında herhangi bir hak düşürücü süre ya da zamanaşımı süresi söz konusu değildir. Kira sözleşmesinin geçerliliğini koruduğu sürece kira tespit davasının açılması mümkündür.
TBK’nun 345. maddesinin ilk fıkrasına göre “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.”
Kira tespiti davasında yetkili ve görevli mahkeme
Kira bedelinin tespiti davalarında görevli mahkeme, HMK 4. maddesi gereği Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
Kira bedelinin tespiti davalarında yetkili mahkeme ise:
-
Davalının yerleşim yeri mahkemesi,
-
Sözleşmenin ifa edildiği yer mahkemesi,
-
Tacirler ve kamu tüzel kişilerinin dahil olduğu bir sözleşme ise HMK 17. gereği sözleşmede yer alan yetki kuralındaki yer mahkemesi yetkilidir.
Kira tespit davasında arabuluculuk
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18. maddesine göre 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak olan kira bedelinin tespiti davaları için arabulucuya başvurulmuş olması, dava şartı haline getirilmiştir.
Açılacak olan davanın usulden reddedilmesi ve böylece zaman kaybına uğranılmaması için sulh hukuk mahkemesinde dava açmadan önce arabuluculuğa gidilmesi gerekmektedir.
Arabuluculuk süreci dosyanın durumuna göre 2-3 ay sürebilmektedir.
Arabuluculukta uzlaşma sağlanamazsa taraflar arabuluculuk ücreti ödememektedir. Uzlaşma sağladığında ise genellikle arabuluculuk masrafı yarı yarıya taraflar tarafından ödenmektedir.
Yeni kira bedelinin başlangıç tarihi
Türk Borçlar Kanunumuzun 345. Maddesinin 1. ve 2. Fıkralarına Göre:
“Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.“
Kira tespit davasında talep edilen kira bedeli belirtilmeli midir?
Kira tespit davasının kısmi alacak davası ya da belirsiz alacak davası olarak açılması mümkün değildir. Dolaysıyla talep edilen kira bedelinin dava dilekçesinde belirtilmesi zorunludur. Zira talep edilen bu bedele göre dava dilekçesinden harç tahsil edilecektir. Kira bedelinin tespiti davası açılırken talep edilecek olan kira bedelinin en baştan piyasa koşullarına uygun bir şekilde belirlenmesi önem arz etmektedir. Ayrıca dava açılışı esnasında ileri sürülen ve harçlandırılan tutar, dava açıldıktan sonraki bir tarihte bedel artırım ya da ıslah yoluyla artırılamaz.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Kadar Sürer?
Mahkeme kira bedelini tespit ederken neleri göz önünde bulundurur
Kira tespit davalarında mahkeme kira bedeli belirlenirken hak ve nesafet esaslarının dikkate alır. Buna göre, hüküm kurulurken:
-
Tarafların tüm delilleri dikkate alınır,.
-
Taraflarca sunulan emsaller bilirkişi marifetiyle tek tek incelenir.
- Tarafların sunduğu emsaller dışında aynı sokak, cadde, mahalledeki benzer durumdaki diğer taşınmazların emsalleri dikkate alınır.
-
Bilirkişi kurulu; inşaat mühendisi, mimar, hukukçu, emlak bilirkişi gibi alanında uzman kişilerden oluşturulur.
-
Dava konusu taşınmazın konumu, çevresi, nitelikleri, kullanım şekli dikkate alınır.
-
Kiracının eski kiracı olması gözetilerek hak ve nesafetle kira bedeli üzerinden indirim yapılır.
