Kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar genel itibariyle 6089 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nu (TBK) ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun esas alınarak çözümlenmektedir. Kira sözleşmesi ile ilgili kanun maddeleri genellikle kiraya verene göre daha zayıf konumda bulunan kiracıyı korumaktadır. Bu nedenle kiraya veren istediği zamanda kiracıyı çıkaramaz. Bu bakımdan hem kiracı hem de kiraya veren kira sözleşmesini yaparken yasal hak ve sorumluluklarının farkında olmalıdır.

Hem kiracılar hem de kiraya verenler açısından kiralayanın tahliyesi tarafların artık uzalaşamayacakları noktaya geldiklerinde gündeme gelmektedir. Kiralayan genellikle kira bedelinin tam ve zamanında alamadığından, istediği kira artışını yapamadığından,  kiracı ile uyuşamadığından ya da kiralanan yere ihtiyacı olduğundan dolayı kiracının tahliyesini istemektedir. Burada sayılan tüm sebepler için kanunda ayrı düzenlemeler bulunmaktadır. Gelin tüm bunları sırasıyla ele alalım.

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için kiracının bir yıl içinde iki haklı ihtara rağmen kira bedelini iki kez ödememesi veya geç ödemesi şartı bulunmaktadır. Buna iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası diyoruz.

Türk Borçlar Kanunu m.352/2’ye göre,

“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

Görüldüğü üzere, kira bedelinin zamanında ödenmemesi sebebiyle bir yıl içinde kendilerine iki haklı ihtar yapılan kiracı aleyhine, ayrıca bir ihtara gerek kalmaksızın, kiraya veren tarafından kira süresinin sonunda tahliye davası açılabilecektir. İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ise ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir aylık hak düşürücü süre içinde açılması gerekir.

Bununla birlikte TBK m. 353 uyarınca, “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.”

İhtarın haklı sayılabilmesi için; ihtarın yazılı olması, ihtarın kiracıya uygun şekilde tebliğ edilmesi, kira bedelinin ihtarın tebliği sırasında ödenmemiş olması gerekir. Tebliğden sonra kira ödemesinin yapılmış olması ihtarı geçersiz kılmayacaktır. Bu nedenle ihtarname gelmeden kira bedelinin ödenmesi gerekmektedir.

Ayrıca çekilen ihtarların bir kira yılı içindeki iki aya ilişkin olması gerekir, iki ayrı kira yılı içerisinde yapılmış iki ihtarın olması 353. madenin uygulanmasına imkan vermez.